Taxa de marinha pode ficar menorCongresso pode aproveitar MP para alterar também laudêmio

O futuro de quem é dono de um imóvel em terreno de marinha está agora nas mãos do Congresso. Começa a ser votado nos próximos dias o relatório da medida provisória que permite a União vender essas áreas ou integralizá-las em cotas de fundos de investimentos. A negociação é uma das alternativas do governo federal para aliviar as contas públicas e reduzir o déficit fiscal. Somente no Espírito Santo a arrecadação pode chegar a pelo menos R$ 12 bilhões.

Clique e confira a lista com os 50 mil imóveis atingidos pela Taxa de Marinha no Espírito Santo

O texto que chega à Câmara Federal já passou por uma comissão mista composta por senadores e deputados e traz mudanças em relação as propostas originais. O relatório mantém a comercialização dos imóveis, mas “alivia” as taxas cobradas de donos de áreas em regime de ocupação e ainda cria um novo cálculo para o laudêmio.

Essa diminuição das alíquotas, aliás, chegou a fazer parte de um projeto de lei elaborado pelo governo federal e aprovado pelo Poder Legislativo. Porém, a conquista acabou sendo vetada pela própria Presidência em decorrência das crises econômica e fiscal.

Na nova tentativa de beneficiar os moradores de áreas da União, a taxa de ocupação baixa de 5% para 2% – apenas para quem foi inscrito após 1988. A maior economia virá da revisão do cálculo do laudêmio, cobrado durante a venda de um imóvel. Hoje, o governo tarifa a operação em 5% do valor, levando em consideração as benfeitorias realizadas na área.

A ideia é aplicar o percentual apenas no preço do terreno, o que diminuirá os custos ao comprador. “É uma conquista porque a benfeitoria representa quase 70% do que é cobrado de laudêmio”, observa deputado federal Lelo Coimbra, relator da MP 691/2015 na comissão mista, formada por deputados e senadores.

Foto: Marcelo Prest

Lourival Esperidião é foreiro. O prédio vizinho ao dele escapou das taxas da União

 

 

Problemas

Apesar dos avanços, o relatório ainda é polêmico, pois foram barrados pontos que dariam um novo rumo ao mercado imobiliário. Um exemplo vem de Vitória, a cidade com maior número de áreas de marinha no Estado. A expectativa era de que a matéria excluiria a cidade dessas condições, por ser ilha sede de município. O que não aconteceu.

Com isso se mantém na cidade situações como a vivida pelo Lourival Esperidião da Silva Filho, síndico do edifício Conca D’ore, localizado na área central da Praia do Canto e distante quase dois quilômetros do mar. O prédio que ele administra é aforado, mas o vizinho, por causa de meio metro de distância, escapou das garras da União. “Vivemos uma situação absurda, uma distância tão pequena separando quem precisa pagar ou não ao governo”.

Outra polêmica é a utilização dos terrenos para integralizar cotas de fundos. Conforme a série de reportagens iniciada no último domingo relata, a proposta original da União abre espaço para que os imóveis que não foram comprados pelos donos possam ser vinculados a investimentos financeiros. Apesar das tentativas de minimizar os impactos da MP, o texto costurado pelos parlamentares, para o mercado imobiliário, ainda não dá a esperada segurança jurídica aos proprietários dos imóveis.

A situação é mais delicada para os ocupantes, já que outras legislações de marinha permitem a União retomar a posse do imóvel. O temor é que os fundos possam adotar o mesmo princípio. E não fica por aí. Há ainda as dificuldades, também relacionadas aos ocupantes, para garantir financiamentos imobiliários.

O relatório tenta solucionar o problema dando a eles o chamado “direito de superfície”. O problema é que o texto não deixa claro quanto terá que ser pago para adquirí-lo. Para parcelar a compra do imóvel ou pegar empréstimos bancários para construir um empreendimento em área de marinha, o ocupante ficará refém da União, que terá que conceder uma autorização.

A solução para problemas como esses, segundo o senador Ricardo Ferraço, será a recuperação de emendas que foram rejeitas na comissão mista. “É o que vou fazer, por exemplo, ao resgatar a emenda que determina que os terrenos em regime de ocupação sejam alienados aos seus proprietários e outra que proíbe a utilização deles para constituição de cotas de fundos”, afirma Ferraço.

Outro acréscimo que ele quer fazer ao projeto beneficia a capital capixaba ao desconsiderar mais de 40 mil imóveis como sendo de marinha. Ferraço apresentou 19 emendas, das quais nove foram acolhidas. É dele também um Projeto de Emenda Constitucional, com o mesmo objetivo, que também tramita no Congresso.

O deputado Lelo Coimbra também deve lançar mão da mesma estratégia para melhorar as condições das pessoas que vivem nesses territórios. Uma delas visa a reduzir ainda mais os riscos dos ocupantes em relação aos fundos imobiliários. “Vamos tentar fazer isso no Plenário, aprimorar o texto para criar mais proteção para os donos de terreno de marinha”, acrescenta.

Os dois parlamentares estão de acordo em um ponto: que o objetivo da União com a MP foi apenas fazer caixa. Para eles, pode-se tentar melhorar a situação com o projeto, mas uma solução definitiva está mais distante. Só viria com a extinção dos terrenos de marinha.

Veja as mudanças previstas

1 – Comercialização

MP – Propõe a venda dos imóveis para seus próprios donos, a preço de mercado. Foreiro pagará por 17% do imóvel e os ocupantes terão que comprar 100% da propriedade.
Congresso – Mantém as regras para a venda dos imóveis, mas permite foreiros e ocupantes parcelarem a compra em até 120 prestações.
Dúvida – Fazer a comprar e logo em seguida a Justiça conceder uma decisão favorável aos processos que pedem a extinção dos terrenos de marinha na Vitória por ser uma ilha que é sede de Capital.

2 – Manutenção do regime

MP – Propõe a venda dos imóveis para seus próprios donos mas não deixa claro o que acontece com quem recusar a comercialização.
Congresso – Foi incluído um artigo que garante a quem não quiser comprar o direito de permanecer no mesmo tipo de regime – ocupação ou aforamento.
Dúvida – Ainda reside uma preocupação em relação aos ocupantes, porque outro artigo da mesma legislação diz que a União poderá utilizar seus imóveis para a integralização de cotas de fundos. O relator Lelo Coimbra adiantou que, diante das preocupações, vão ser propostas mudanças para garantir mais segurança aos ocupantes, durante a tramitação no Plenário da Câmara.

3 – Publicidade no site

MP – Não contempla o assunto.
Congresso – Cria uma espécie de site da Transparência do Patrimônio da União, destinado aos imóveis de marinha, onde deverá ser disponibilizado todas as informações referentes a essas áreas, hoje difíceis de serem obtidas.
Dúvida – Não deixa claro a exigência de que sejam disponibilizadas no site as plantas com as demarcações das áreas de marinha, fonte das principais dúvidas sobre o assunto. Garantiria mais segurança sobre as técnicas do processo.

4 – Cem mil habitantes

MP – Estabelece que a comercialização só pode ocorrer em cidades com mais de 100 mil habitantes, o que elimina oito municípios do litoral capixaba.
Congresso – Acrescentou que a comercialização poderá ocorrer também em cidades de tenham Plano Diretor Urbano, vale para cidades com mais de 20 mil habitantes.
Dúvida – Por esse critério, só Fundão e Presidente Kennedy estariam fora da comercialização

5 – Financiamento imobiliário

MP – Não permite que empreendimentos imobiliários construídos em áreas com regime de ocupação contem com financiamentos bancários. O que dificulta a venda destes imóveis.
Congresso – Foi incluído o chamado “direito de superfície”, que a eles daria a possibilidade de financiar a obra e a compra dos imóveis. No entanto, será exigido o pagamento de mais uma taxa. A proposta garante a gratuidade para áreas carentes. Serão isenta a famílias com renda mensal de até cinco salários mínimos.
Dúvida – A proposta não deixa claro o valor a ser cobrado de quem quiser comprar o direito de superfície e nem quais taxas vão ser pagas. E mais, deixa nas mãos da União a concessão da autorização do direito.

6 – Cotas de fundos

MP – Autoriza a União a utilizar os terrenos de marinha para integralizar cota de fundos de investimento.
Congresso – A União poderá utilizar os terrenos de marinha para a venda de cotas imobiliários, desde que respeite os regimes – aforamento ou ocupação.
Dúvida – Como fica a situação dos ocupantes, já que outras legislações de marinha permitem ao governo tomar a posse destas propriedades a qualquer momento. Como estes imóveis estarão sob a tutela dos fundos, há riscos do ocupante perder o imóvel.

7 – Taxa de ocupação

MP – Não contempla alterações.
Congresso – Reduz de 5% para 2% a taxa de ocupação cobrada anualmente. O percentual maior é cobrado dos que foram inscritos no cadastro do patrimônio da União a partir de 1988.
Dúvida – O governo tinha feito a mesma proposta na Lei 13.139/ 2015, mas vetou a redução no início deste ano. A nova alíquota retorna para o relatório da MP a partir de um acordo feito pelos deputados e senadores com o governo federal. Houve o avanço, mas fica a dúvida se o governo respeitará o acordo ou se vetará a redução novamente.

8 – Laudêmio

MP – Não contempla as alterações.
Congresso – Determina que o cálculo do laudêmio, cobrado na venda dos imóveis em áreas de marinha, seja feito somente sobre o preço terreno e não considere as benfeitorias, diferente do que ocorre hoje.
Dúvida – O governo tinha feito a mesma proposta na Lei 13.139/ 2015, vetada no início deste ano. O novo cálculo retorna para o relatório da MP a partir de um acordo entre parlamentares e o governo federal. Houve o avanço, mas fica a dúvida se o acordo será respeitado.

9 – Arrecadação

MP – Não contempla as alterações.
Congresso – Destina 20% da arrecadação com as taxas pagas pelos proprietários de marinha para os municípios do litoral. Hoje, todo o valor segue diretamente para os cofres federais que, nos últimos quatro anos, conquistou cerca de 150 milhões com estas taxas.
Dúvida – A preocupação de alguns segmentos, que hoje contam com o apoio dos municípios, contrários a existência dos terrenos de marinha, é de perderem o apoio, já que os gestores municipais passarão a contar com mais uma fonte de receita.

10 – Vitória

MP – Não contempla a alteração.
Congresso – Exclui do pagamento das taxas os imóveis em áreas de marinha localizados em Vitória, que é ilha sede de município. Mas só vale para os imóveis inscritos a partir de 2005 e vale até a conclusão do processo de demarcação, sem cobranças retroativas.
Dúvida – O problema é que as demarcações em Vitória, na parte que é ilha, foi feita até 1986, desta forma, a medida não contempla os moradores que residem nestes bairros. A última demarcação feita na Capital foi em 2014, mas abrangendo apenas Camburi e Tubarão, que estão na área continental da cidade.

Outras ações

Emenda Constitucional – Tramita no Congresso a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) 71/2013, do senador Ricardo Ferraço, que quer garantir a exclusão dos terrenos de marinha em Vitória, por ser ilha sede de município. É outra alternativa para solucionar os problemas enfrentados pelos moradores da Capital, caso o assunto não vingue na votação da MP.
Justiça – No Supremo Tribunal Federal, está uma ação que também propõe a exclusão das áreas de marinha em Vitória.

Terreno de marinha: um dia a gente se livra?União pode arrecadar R$ 12 bilhões com a venda dos 50 mil imóveis em terrenos de marinha

Vilmara Fernandes
Mikaella Campos
Natalia Bourguignon

Fotos: Marcelo Prest

O marceneiro Alberto Marçal Luppi e o advogado Geraldo Benício alimentam um sonho semelhante ao de tantos outros donos de imóveis em terrenos de marinha: querem um dia se livrar dos pagamentos anuais feitos à União. Mas o desejo de quebrar esse vínculo tem um custo, e não é um dos mais baratos. Para conquistar a “alforria”, eles e outros 50 mil no Estado terão que comprar “novamente” as suas propriedades – ou parte delas –, e a preço de mercado.

Publicidade

A negociação é uma das alternativas do governo federal para aliviar as contas públicas e reduzir o déficit fiscal. Só no Espírito Santo a arrecadação pode chegar a pelo menos R$ 12 bilhões.

Foi por intermédio da Medida Provisória 691 que o Planalto propôs, há três meses, a venda destas áreas. As dimensões do impacto desta medida para o Estado foram calculadas com base no valor de avaliação dos imóveis constante no cadastro da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), obtidas por A GAZETA junto ao Ministério do Planejamento, pela Lei de Acesso à Informação (LAI).

O total de avaliação dos imóveis no cadastro da União supera os R$ 7 bilhões, mas foi atualizado em 60% para compensar a defasagem dos preços. “Nossos valores estão bem abaixo dos praticados pelo mercado”, explicou o superintendente da SPU capixaba, Magno Pires. A União utiliza como referência de avaliação dos seus imóveis a planta de valores das prefeituras, que serve para o cálculo do IPTU.

São propriedades demarcadas com base em um marco prá lá de antigo, a Linha de Preamar Médio (LPM) de 1831. Na prática é onde o mar batia naquele ano, algo difícil de comprovar nos dias de hoje. É a partir desse ponto que ela traça uma faixa de 33 metros em direção ao continente, onde estão os terrenos de marinha. Dessa área em direção ao mar estão os aterros, os acrescidos de marinha.

No Estado, essas áreas representam 15% do território, distribuídas em 14 municípios banhados pelo mar. Somos o 4º no Brasil com o maior número de imóveis nestas condições. Perdemos só para o Rio de Janeiro, São Paulo e Pernambuco.

Um cenário ultrapassado e que ganha novos contornos com a comercialização dessas áreas, afetando diretamente a vida de pessoas como Marçal e de Benício. O marceneiro, por exemplo, é ocupante de uma área em Bento Ferreira há quase cinquenta anos. Um tipo de regime – ocupação – que faz com que a União seja dona de 100% do imóvel dele. Situação semelhante a de outros 23 mil moradores do Estado.


por GazetaOnline

Sem direitos

Esses são contribuintes que pagam taxas anuais maiores – de 2% ou 5%, dependendo da sua data de cadastramento –, e têm uma posse precária, sem direito até a um financiamento imobiliário. E agora, se quiserem se livrar do vínculo com a União, vão ter que comprar seu imóvel novamente. Proposta que revolta Marçal: “Não recebo nem R$ 2 mil por mês. Não tenho dinheiro nem para pagar a taxa anual de R$ 18 mil, o que dirá comprar o que já é meu”, desabafa.

Se une à sua indignação o advogado Benício, proprietário de nove salas comerciais na Enseada do Suá, todas em regime de aforamento. Como outros 25 mil foreiros capixabas, ele detém a posse de 83% desses imóveis. Paga uma taxa (foro) mais em conta sobre os 17% que pertencem à União. Será essa parcela da terra que terá que comprar para se ver livre das obrigações junto à Secretaria de Patrimônio. “Isso é inviável, uma utopia do governo”, desabafa o advogado que pagou
R$ 87 mil de laudêmio no ano passado.

Para ele, que aluga as salas, o desembolso que teria que fazer para comprar a parte do governo equivale a seis meses de rentabilidade dos imóveis. “Estão precisando de dinheiro e querem penalizar a população. A esperança é o que Congresso reverta esta situação”, assinala Benício.

O advogado se refere ao futuro da medida provisória, que ainda terá que passar pela Congresso antes de seguir para sanção presidencial. A expectativa é de que os trabalhos terminem até 15 de dezembro. Mas na rota dela estão as discussões sobre o impeachment da presidente Dilma e a cassação de Eduardo Cunha, além da pauta bomba com os vetos presidenciais.

Enquanto isso, fica valendo as atuais regras da medida provisória. Uma delas estabelece que a Caixa avalie os imóveis. Haverá possibilidade de financiamento e um desconto de 25% para quem fizer a proposta até agosto do próximo ano. “Quem quiser manifestar o interesse de compra já pode fazê-lo”, diz o superintendente da SPU no Estado, Magno Pires.

Mas não se sabe ainda quais imóveis estarão à venda. Está prevista a divulgação de uma lista pelo Ministério do Planejamento com as unidades disponíveis para a comercialização, promessa que até hoje não foi cumprida.

Mas há problemas maiores, destacam advogados, que apontam que a legislação, na forma como está, traz insegurança jurídica para os proprietários deste tipo de terreno. Um dos motivos de preocupação é o que acontece com quem recusar a compra. “Há riscos. O terreno pode ser levado a um fundo de investimento, que pode vendê-lo”, explica o advogado Guido Cortes, ao se referir a um dos artigos que estabelece que a União pode integralizar cotas de fundos com os imóveis que possui.

São cenários que põe em dúvida a realização dos sonhos de Marçal, Benício e outros proprietários de terrenos de marinha que ainda não conseguem ter certeza se um dia vão se livrar das cobranças da União.

Metade de Vitória em área da União

A cidade capixaba que mais cresceu em direção ao mar é tambem a que vai sofrer o maior impacto com a venda dos terrenos de marinha. Hoje um terço de Vitória é formado pelos acrescidos de marinha, resultado dos muitos aterros que foram feitos no último século. Mas se for considerar a área habitável, estes terrenos ocupam mais da metade do território da Capital.

Prova disso é que os mais de 41 mil imóveis cadastrados pela União estão distribuídos em 58, dos 80 bairros de Vitória. Mas somente oito deles estão em áreas nobres. “Em Vitória este não é um problema só de rico, como muitos pensam. É uma dificuldade também enfrentada pelas comunidades carentes”, destaca o prefeito Luciano Rezende.

Um quadro que afeta diretamente a gestão, o desenvolvimento e até a arrecadação da cidade. Um exemplo vem do IPTU. A planta de valores para cálculo do imposto é também utilizada como referência para a cobrança das taxas da União. Qualquer alteração nela repercute na cobrança de laudêmio, foro e taxa de ocupação. “Na hora de reajustarmos o IPTU temos que pensar também nisso para não inviabilizar a vida dos moradores dessas áreas”, explica o prefeito.

Há ainda a burocracia enfrentada para regularizar as propriedades em áreas carentes. Quando ela demora a acontecer, ocorrem casos como o do vigia Ozias Eler, que acumula dívidas por não ter acesso à isenção garantida a quem tem renda inferior a cinco salários mínimos. Desempregado, não tem como pagar os R$ 400 reais que a União dele cobra, por ano. “Pediram vários documentos, mas não tenho como consegui-los. Falaram que vou ficar na dívida, mas o que vou fazer?”, desabafou.

Da Praia de Camburi vem outro exemplo. Para qualquer alteração em seu projeto urbanístico ou até mesmo nos quiosques é preciso autorização da União. Também há restrições para se dar novos usos a prédios que estejam abandonados ou sem aproveitamento. O prefeito cita o caso dos galpões do IBC, em Jardim da Penha, e até do prédio do Saldanha. “A intenção é fazer um museu da colonização no prédio do Saldanha. Mas o processo está emperrado na União”, pontua.

Por situações como esta é que Rezende avalia que a venda destas terras não resolverá o problema da cidade, nem mesmo com as alterações propostas pelo Congresso. “A medida provisória é confusa, complexa e de difícil aplicação. E traz mais insegurança para os moradores ”, diz.

A solução, aponta Rezende, depende da Justiça Federal. Trata-se de uma ação que pede a aplicação da Emenda Constitucional 46. Em 2005 ela definiu que não existem terrenos de marinha nas ilhas oceânicas que são sedes de município. Mas o Patrimônio da União entende que a legislação refere-se apenas aos imóveis que estão no interior da ilha. Assim estaria preservada a faixa de 33 metros dos terrenos de marinha e os acrescidos, justamente a área onde está concentrada a maior parte deste tipo de imóvel na Capital.

Há pouco mais de duas semanas a Prefeitura da Capital conseguiu fazer parte da ação que tramita no STF pedindo o fim dos imóveis de marinha neste tipo de ilha. “Pernambuco e Santa Catarina já conseguiram que a lei fosse aplicada da forma correta, mas ainda não fomos contemplados pela Justiça”, observou Rezende. Esta, avalia ele, seria a única forma de resolver o problema na cidade, acabando com 90% dos imóveis de marinha.

Inexistente

Outro que defende a extinção deste tipo de propriedade é o advogado José Mazzoco. E por um motivo simples. Ele explica que o que define a titularidade dos bens públicos é a Constituição. E este tipo de terreno só aparece na Carta de 1988. “Então, se existem áreas de marinha, são aquelas demarcadas e não vendidas pelo Estado ou pela União a partir desta data”, pontua.

O advogado vai ainda mais longe, lembrando casos como o de Bento Ferreira e Praia do Canto. A Constituição de 1891, relata, determinou que as terras devolutas pertenciam aos estados. A partir de 1896, o governo capixaba loteou e vendeu imóveis nestes dois bairros, tudo de forma legalizada, já que as terras a ele pertencia por serem devolutas. “Quem comprou o fez de quem possuía a posse da terra. Agora a União diz que a terra era dela? É um absurdo”, assinala o advogado, autor de diversas ações contra a União.

Em Vitória, a comercialização pretendida pela União pode resultar em uma arrecadação de mais de R$ 7 bilhões. É a maior do Estado.

Publicidade

Imóvel de marinha vai custar até 500% a maisSe não comprar da União, dono perderá terreno para fundos

Comprar algo que já é seu não é o único problema de proprietários de imóveis situados em área de marinha. O Planalto, ao propor a venda desses terrenos – ação que visa a amenizar os efeitos da crise fiscal –, deixa claro que a comercialização ocorrerá a preço de mercado. Mas os transtornos não ficam por aí, principalmente para os donos de áreas que estão em regiões de alta valorização imobiliária. Ao atualizar os valores dos espaços, o governo pode cobrar pela unidade até 500% a mais do que está registrado no cadastro da Secretaria de Patrimônio da União (SPU).

Os dilemas de quem está enfrentando as mudanças na legislação de marinha começaram a ser revelados em reportagem de A GAZETA deste último domingo. A Medida Provisória 691, editada em agosto último e que está em análise pelo Congresso, permite o governo ofertar essas propriedades no mercado. Os mais prejudicados pela iniciativa são os donos de imóveis que vivem sob o regime de ocupação, quando, mesmo tendo pago pelo terreno, têm apenas uma “autorização” para utilizar a área. A União é dona de 100% do bem.

Para se livrar dessas amarras, o contribuinte precisará adquirí-lo, novamente, dessa vez, em definitivo, numa operação normal de compra de imóveis. A MP não esclarece as consequências de quem não aceitar a transação, mas legislações antigas, como a Lei 9636/1998, afirmam que a União pode reivindicar a posse do bem quando quiser.

Segundo especialistas, a MP junto com as leis existentes dão autorização ao governo para transferir os direitos do terreno de marinha, inclusive, com as benfeitorias a qualquer um com dinheiro para pagar. Isso significa que se não aceitar negociar com a União, o dono pode perder a propriedade.

Em Vitória, cidade do Estado mais afetada pelas mudanças de regras, áreas alvo do mercado imobiliário, imóveis localizados em Bento Ferreira, Enseada do Suá, Praia do Canto, Santa Lúcia e Mário Cypreste, ao ter os preços revisados, podem se tornar impagáveis pelo proprietário.

Em Bento Ferreira, por exemplo, um terreno de 1.041 metros quadrados, em regime de ocupação, nos registros da SPU tem o valor avaliado em R$ 354 mil. Ao ser analisado nas condições de mercado, o preço pularia para mais de R$ 1,7 milhão, na visão do consultor imobiliário José Luiz Kfuri.

A legislação ainda possibilita que o Planalto integralize os imóveis em fundos de investimentos, o que deixará o dono do imóvel em maus lençóis, precisando pagar taxa de ocupação e laudêmio ao novo proprietário. O governo poderá usar agentes financeiros, como a Caixa e o Banco do Brasil, para comercializar essas cotas, inclusive, na Bolsa de Valores, por meio da criação de fundos imobiliários abertos a pessoas físicas e jurídicas.

Além dos ocupantes, os foreiros, pessoas que detém 83% da posse do imóvel, correm risco de verem os 17% que pertencem a União caírem nas mãos de fundos imobiliários, aos quais seria necessário pagar foro pelo uso do imóvel e também o laudêmio.

“É um absurdo ter que comprar da União, mas eu até pagaria para sermos donos de 100% do imóvel”, desabafa o aposentado Jair Fadini, de 72 anos. Ele e sua família, que mora em Bento Ferreira, pagam taxa de marinha há 47 anos. “Somos três irmãos. Cada um é tributado em cerca de R$ 1,3 mil por ano. Isso porque é foro. Se fosse ocupação, o valor seria trinta vezes maior. Tenho vizinhos pagando de R$ 20 a 30 mil por ano”.

Os ganhos da União

Governo federal quer vender terrenos de marinha a preços de mercado. Proprietário, para não perder bem, terá que arcar com 100% do valor do imóvel novamente, se for ocupante, ou 17%, se for foreiro. Atualização do preço pode deixar patrimônio quase 500% mais caro

Linha do tempo

Na prática, os terrenos de marinha já existiam no Brasil desde à época da colonização. Mas o surgimento oficial ocorre na época do Primeiro Reinado, em 1818, quando uma lei estabelece uma faixa territorial de 15 braças craveiras (33 metros) para o lado de terra a partir das linhas demarcadas nas praias até onde chegavam as águas do mar. Por trás dos motivos oficiais - "assegurar às populações e à defesa nacional o livre acesso ao mar e às áreas litorâneas” - estavam as preocupações da Coroa Portuguesa com as edificações que estavam sendo construídas na orla marítima do Rio de Janeiro, então sede do Governo Geral. No período republicano - com seis constituições - as áreas de marinha só aparecem na última, 1988.

  • as leis e a história
  • 1500

    Portugal toma posse do território brasileiro. A prova é a carta de Pero Vaz de Caminha. As terras brasileiras estão sujeitas agora à legislação da Coroa Portuguesa. Em 1534, tem início a colonização do novo território, com as doações de Capitanias Hereditárias. Foram doze, até 1536. O novo “dono” das terras não recebia o  domínio absoluto, exercia apenas o domínio útil, com caráter vitalício e hereditário. Para alguns autores isso era um tipo de aforamento político. O “dono” podia utilizar a terra, mas por ela pagava benefícios à Coroa Portuguesa.

  • 1557

    O rei de Portugal assegura “às populações e à defesa nacional o livre acesso ao mar e às áreas litorâneas (beiras de mar, pauis, mangues – as lezírias)”. É criado um regulamento (ou regimento) para o uso dessas áreas. Sete anos depois, um decreto proíbe a concessão de terras litorâneas (lezírias e pauis)

  • 1678

    Ordem Régia determina que são bens públicos as lezírias e pauis, para serviços públicos em geral, portos, trapiches, serviços de embarque e desembarque de coisas públicas ou particulares, defesa das cidades, assentamento de fortes, obtenção de renda, pesca e extração de sal.

  • 1710

    Com o crescimento das cidades, edificações e comércios começam a ser construídos na orla marítima. Diante disso, Ordem Régia determina ao Governador do Rio de Janeiro que “as sesmarias nunca compreenderiam a marinha (áreas), que sempre deveria estar desimpedida para qualquer incidente do serviço do Rei e defesa do País”. É considerado um dos primeiros documentos a falar de áreas de marinha.

  • 1809

    Decreto de 21/01/1809 – “manda aforar os terrenos das praias de Gamboa e Saco dos Alferes”, no Rio de Janeiro, pois são próprios para armazéns e trapiches, sendo o primeiro ato de governo que trata sobre o aforamento. Para alguns autores, é neste momento que se tem início a cobrança que perdura até os dias de hoje.

  • 1818

    Pela primeira vez, é quantificada a largura da faixa de terra a partir da “borda do mar”, que hoje se conhece como “terrenos de marinha”. Ordem Régia determinou que “da linha d`água para dentro sempre são reservadas 15 braças craveiras (33 metros) pela borda do mar para serviço público”. E definiu ainda o que a ela pertenciam os acrescidos: “tudo o que toca a água do mar e acresce sobre ela é da Coroa, na forma da Ordenação do Reino”.

  • 1831

    Foram realizadas no porto do Rio de Janeiro, as primeiras observações medidas do nível do mar no Brasil e, talvez na América do Sul. A preamar média deste ano passou a ser usada como referência para a delimitação do que é terreno e acrescido de marinha. Lei orçamentária de 15/11/1831, colocou à disposição das Câmaras Municipais os terrenos de marinha para aforar e estipular o foro sobre os mesmos. É o início oficial da cobrança do foro, que passa a ser uma receita pública.

  • 1831

    Foram realizadas no porto do Rio de Janeiro, as primeiras observações medidas do nível do mar no Brasil e, talvez na América do Sul. A preamar média deste ano passou a ser usada como referência para a delimitação do que é terreno e acrescido de marinha. Lei orçamentária de 15/11/1831, colocou à disposição das Câmaras Municipais os terrenos de marinha para aforar e estipular o foro sobre os mesmos. É o início oficial da cobrança do foro, que passa a ser uma receita pública. Em 1832, uma instrução do Ministério da Fazenda cria a denominação conhecida hoje: “Hão de considerar-se terrenos de marinha todos os que, banhados pela águas do mar, ou rios navegáveis, vão até a distância de 15 braças craveiras da parte da terra, contadas estas desde os pontos a que chega o preamar médio de 1831″. Os 33 metros de extensão eram suficiente para que um contingente militar com o efetivo de uma companhia, disposta com a testada de nove soldados, pudesse deslocar-se livremente na faixa litorânea estabelecida.

  • 1846

    Aparece a cobrança do laudêmio a ser pago em transações ocorridas em terrenos aforados e nos terrenos de marinha, em geral. Em 1847, o Ministério da Fazenda Imperial reformula a existência jurídica dos terrenos acrescidos de marinha (formados para a parte do mar), determinando que “quando os particulares quiserem aterrar o mar para segurança de seus prédios a ele fronteiros ou para novas edificações, se lhes conceda o aforamento a título de marinhas”

  • 1868

    Surge o primeiro ordenamento sobre o que é terra de marinha. E prevendo os muitos aterros do futuro, decretam: “São terrenos acrescidos de marinha todos os que natural ou artificialmente se tiverem formado ou formarem além do ponto determinado para a parte do mar ou das águas dos rios”.

  • 1905

    Julgamento histórico do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre pleitos dos estados da Bahia e Espírito Santo. Os ministros não reconhecem o direito de propriedade dos estados e da União sobre os terrenos de marinha. A defesa da União foi feita pelo procurador-geral à época, Epitácio Pessoa. Para os ministros as terras de marinha são bens de domínio nacional, sobre as quais a União exerce “um direito de soberania ou jurisdição territorial”. E “não se confundem  com terras devolutas ou próprios nacionais”.

  • 1940

    Decreto–Lei estabelece normas, condições e procedimentos burocráticos para o aforamento de terrenos de marinha. Seis anos depois, surge o estatuto das terras públicas, o primeiro instrumento legal que procurou de forma mais completa tratar sobre os bens imóveis de propriedade da União. Ao definir os terrenos de marinha e seus acrescidos como bens da União, ratifica que a linha de referência demarcatória é a correspondente a da preamar média de 1831, que prevalece até hoje.

  • 1988

    Surge o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro, que regulamenta as praias e do mar como bens públicos. Também é o ano da nova Constituição Federal, que define o que são bens da União, incluindo os terrenos de marinha e seus acrescidos. Nas constituições anteriores (1934, 1937, 1946, 1967 e 1969) não havia referência expressa dessas áreas pertencerem a União, e o assunto era tratado como pertencente ao governo federal por “tradição legislativa”.

  • 2001

    Ministério do Planejamento disciplina as demarcações dos terrenos de marinha e seus acrescidos.

  • 2005

    Emenda Constitucional extingue a situação de que todo o território das ilhas seria propriedade da União, mas preserva, nestas localidades, como patrimônio da União, a faixa de terrenos de marinha.

  • 2015

    Aprovada a Lei 13.139, que entra em vigor no mesmo ano. Dá detalhes sobre a demarcação das terras, perdoa alguns tipos de débitos, mas mantém a cobrança das taxas de marinha. Em agosto é editada a Medida Provisória 691, que estabelece a alienação dos imóveis da União, incluindo os terrenos de marinha.

A revolta de Fadini é ainda maior por causa do descaso, segundo ele, do governo federal. “Não vemos aplicação do dinheiro em melhorias. O retorno de cada centavo é nulo”, afirma o aposentado que recebeu uma proposta para a incorporação de um empreendimento imobiliário no terreno.

A decisão de comprar ou não a posse permanente do imóvel em área de marinha, para o advogado Gilmar Custódio, diretor jurídico da Associação das Empresas de Mercado Imobiliário, depende da situação de cada proprietário.

“Quem é aforado e tem condições, o melhor é comprar. Porém, é importante aguardar a medida provisória virar lei. Enquanto o texto não for votado no Congresso, é arriscado investir em algo que pode ter a validade derrubada”, explica o especialista.

O presidente da Ademi, Sandro Udson Carlesso, também concorda que não há vantagens para pessoas em regime de ocupação comprarem novamente o terreno. “Só vejo isso como benefício para os terrenos aforados com um prédio com muitos apartamentos ou muitas salas comerciais. Assim, divide-se o valor devido com todos os proprietários. No caso do ocupante, o alto preço do imóvel inviabiliza essas transações”.

Mercado imobiliário teme inviabilização de projetos

Abalado pela crise econômica nacional, o mercado imobiliário teme ser impactado com a venda dos imóveis de marinha. O setor tem a preocupação de que o “duplo” pagamento pelos terreno inviabilize a construção de novos empreendimentos. Mesmo nas áreas aforadas, pagar mais 17% do valor do espaço à União poderia impactar nos preços. “Vai acabar onerando o produto final”, explica o presidente do Sindicato da Construção Civil, Aristóteles Passos Costa Neto. “Terreno de marinha é uma coisa arcaica. Herança da Coroa Portuguesa. Precisamos nos desgarrar dessa cultura equivocada que faz o morador dessas regiões serem bitarifados: ele paga tanto IPTU quanto foro. Ao comprar o imóvel, desembolsa ITBI e laudêmio. É um absuro”, crítica.

Segundo Costa Neto, comprar a parte da União, no caso dos terrenos aforados, só valerá a pena em uma situação. “Muita gente desiste da Enseada do Suá porque sabe que pagará taxa de marinha e laudêmio. Sem esse estigma, as vendas poderão ser reaquecidas”, completa.

Imóveis em regime de ocupação devem continuar sendo desinteressantes para o mercado, ainda que bem localizadas. Para o consultor José Luiz Kfuri, seria necessário aplicar o custo do pagamento em dobro no valor do imóvel. “A medida provisória até colocaria no mercado, permitindo inclusive a venda de imóveis por financiamentos, terrenos que ao ganhar imóveis hoje não podem contar com crédito bancário. O problema é que pagar ao dono do terreno e também a União pode tornar o preço da unidade cara. Para valer a pena essas negociações, será necessário ter mercado para isso. O terreno terá que ter um grande potencial para justificar o investimento”.

O diretor de Economia e Estatística do Sinduscon, Eduardo Borges, acredita que mesmo com o laudêmio – cobrado pelo governo na hora da venda dos imóveis – é mais vantajoso ser foreiro. “A taxa anual a ser paga, em alguns casos, é tão baixa que não compensaria deixar de ser foreiro. A não ser que o proprietário corra risco de ter sua parte vendida para qualquer investidor”.

União vai dobrar áreas de marinha no EstadoUnião fará novas demarcações até em bairros da Grande Vitória

Após praticamente concluir a demarcação de áreas de marinha em Vitória, a União pretende agora expandir o trabalho para outros municípios do litoral capixaba. Vão atingir praias da Região Metropolitana, situadas em Vila Velha, Serra, Fundão, além de outras no litoral Norte e Sul do Estado. A medida pode dobrar no Estado o número de terrenos nessas condições. Hoje existem 50 mil registrados.

A meta para este ano, de acordo com o superintendente da Secretaria de Patrimônio da União (SPU-ES), Magno Pires, é traçar pelo menos 100 quilômetros de Linha de Preamar Médio (LPM) – marco para a delimitação das áreas de marinha. Os trabalhos estão em fase de conclusão em Aracruz e Linhares. A próxima etapa será em Conceição da Barra. “Na prática vamos chegar a uns 170 quilômetros de linha nestas regiões”, relatou, acrescentando que em outros municipios deve ocorrer em 2016 e 2017, dependendo da disponibilidade orçamentária e financeira.

Pires justifica o trabalho destacando que “a demarcação é uma exigência legal”. E lança mão da mais recente legislação sobre o assunto, a Lei 13.139/2015, que estabelece, inclusive, um novo rito para as demarcações, com uma maior participação popular, em audiências públicas. O objetivo é evitar, por exemplo, que as pessoas sejam inseridas no cadastro da União como ocupantes de terrenos de marinha, sem que elas saibam

Uma situação que ocorreu com frequência nos últimos anos. Um exemplo é o marítimo Wilson Moura do Nascimento, que há quase 40 anos mora em Jesus de Nazareth, Vitória. Ele teve até o imposto de renda bloqueado e foi parar na lista de devedores da União, por dívidas não pagas de 1994 a 2015. “Nunca fui notificado”, relata. Ele agora enfrenta a burocracia para obter a isenção das taxas.

wilson_moura-4045443

Wilson Moura, em Jesus de Nazareth, luta para obter a isenção de suas taxas

Mas a situação não será menos complicada para quem vive nas áreas que vão ser alvo das novas demarcações. Quando elas ocorrerem, essas pessoas serão inseridas no cadastro da SPU como ocupantes e passam a pagar as famosas taxas de ocupação e laudêmio. E o pior, a partir daí a União se torna dona de 100% do imóvel, mesmo nos casos daqueles que tenham escrituras registradas em cartório.

São contribuintes que vão viver o mesmo drama dos moradores de áreas já demarcadas, como é o caso de Vitória. E também vão enfrentar a proposta da União que agora quer vender os imóveis para os seus próprios donos. E a preço de mercado o que, em alguns bairros, pode ficar ate 500% mais caro, como mostra a série de reportagens que A GAZETA vem publicando desde o último domingo.

A comercialização foi proposta em uma medida provisória, editada no último mês de agosto. Ela está sendo agora analisada no Congresso e a expectativa é de que os trabalhos sejam concluídos até 15 de dezembro. Só com os imóveis já cadastrados o governo pode arrecadar pelo R$ 12 bilhões. O objetivo é minimizar os efeitos da crise fiscal.

 

O cadastramento

Embora ainda não se saiba exatamente quais imóveis serão cadastrados pela União, na rota da SPU estão bairros como Manguinhos, Praia Grande, Jacaraípe, Praia da Costa, Barra do Jucu, dentre outras. Uma situação que já preocupa o empresário Giovani Viguini. “É uma atitude unilateral do governo que, mais uma vez, vem lesar o cidadão. E tudo para conseguir mais dinheiro para o caixa deles”, desabafa o morador de Itapoã.

Como tantos outros que vivem no litoral, ele não aceita a possibilidade de perder a posse sobre o seu imóvel. “Tenho escritura e pago todos os meus impostos em dia”, pondera. Mas o Patrimônio da União se baseia até em uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que diz que “a posse originária sobre todos os terrenos pertencem à União”, se sobrepondo até as escrituras.

Mas, como explica Helvécio Castello, Oficial Titular do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Vitória, a União não pode promover de imediato a alteração no registro dos imóveis, algo que só pode ser feito pelo proprietário. “Se a pessoa se recusar a fazer a mudança, a União tem que entrar com ação judicial”.

O que já foi demarcado
Veja na tabela quando e onde foram demarcadas as linhas de marinha até o momento
Cidade Local Aprovada Processo Comprimento (m)
Vitória Ilha de Santa Maria, Jucutuquara, Jesus de Nazareth e Bairro de Lourdes 2/6/1953 10783.012378/92-96 2.500,00
Vitória Santa Lúcia 28/12/1953 04947.000640/07-75 1.900,00
Vitória Enseada do Suá, Praia do Suá e Santa Helena 20/11/1954 10783.002571/98-03 2.400,00
Vitória Santo Antonio 30/11/1954 10783.005849/97-13 1.050,00
Vitória Gurigica, Consolação, Horto e Ilha de Monte Belo 24/11/1959 10783.005846/97-17 1.500,00
Vitória Praia do Canto, Itararé, Bomba, Santa Luiza, Barro Vermelho Andorinhas 30/11/1960 04947.000052/2003-16 12.500,00
Vitória Santa Helena e Ponte da Passagem 18/4/1961 10783.005847/97-80 6.000,00
Vitória Forte São João e Jucutuquara 1/8/1961 05002.000839/2003-01 1.300,00
Vitória Parque Moscoso 1/11/1961 10783.002569/98-53 1.300,00
Vitória Costa Pereira, Esplanada Capixaba, Forte São João 1/9/1962 04947.000639/07-41 1.400,00
Vitória Centro e Praça 8 18/9/1963 10783.002513/98-07 550,00
Vitória Caratoira e Vila Rubim 1/7/1964 04947.000638/07-04 1.200,00
Vitória Santo Antonio, Caratoira, Mário Ciprestes 3/4/1968 04947.000584/07-79 1.800,00
Vitória Ilha do Boi 3/4/1974 10783.004009/97-99 4.000,00
Vitória Ilha do Príncipe 1/7/1974 10783.002523/97-71 1.400,00
Vitória Aeroporto 3/5/1977 05002.000166/01-19 7.400,00
Vitória Pontal de Camburi 24/7/1996 10783.004476/94-11 1.760,00
Vitória Camburi e Tubarão 20/2/2014 10783.004476/94-11 11.470,00
Vila Velha Paul 12/2/1955 05002.000136/2003-74 350,00
Vila Velha São Torquato 30/6/1956 05002.000841/2003-71 6.000,00
Vila Velha Paul e Vila Batista 25/4/1957 10783.005845/97-54 450,00
Vila Velha Vila Garrido 15/12/1957 04947.000651/07-55 1.400,00
Vila Velha Aribiri 3/7/1959 10783.005851/97-57 2.000,00
Vila Velha Barrinha e Toca 26/8/1968 10783.001308/93-20 6.200,00
Cariacica Jardim América 11/6/1974 10783.001066/87-44 1.300,00
Cariacica Itacibá 1/7/1974 10783.004881/91-97 5.000,00
Guarapari Centro e Muquiçaba 6/3/1950 05002.000838/2003-58 9.500,00
Guarapari Itapebuçu e Muquiçaba 24/3/1971 05002.000758/2002-11 1.500,00
Guarapari Meaípe 7/4/1971 05002.000756/2002-22 2.500,00
Anchieta Anchieta 22/11/1955 1.300,00
Marataízes Marataízes 31/12/1954 10783.005850/97-94 1.500,00
Aracruz Santa Cruz 6/5/1974 10783.002568/98-91 1.250,00
Aracruz Aracruz 9/9/2014 04947.001080/2013-14 66.538,00
Linhares Limite município entre Aracruz/ Linhares à Regência 6/9/2014 04947.001080/2013-14 13.089,00
:

Para demarcar suas áreas, a união lança mão de um marco chamado de Linha de Preamar Média (LPM), do ano de 1831. Traçada ao longo do litoral, é a partir dela que se define a faixa de 33 metros onde estão os terrenos de marinha. Mas nenhuma dessas linhas já traçadas foram levadas, por exemplo, ao registro de imóveis. “Temos imóveis com 70 a 100 anos de cadeia sucessória dominial que estão na faixa de marinha, mas no cartório aparece como terreno próprio”, relata Helvécio .

No Estado, até o momento, foram traçados 183 quilômetros de LPMs, distribuída, pontualmente, entre 14, das 15 cidades litorâneas. Segundo o Plano Nacional de Caracterização da União, que estabelece metas para a demarcação das linhas em todo o país, até 2020 o Estado terá que concluir o toda a extensão do litoral capixaba, que totaliza 528,8 quilômetros.

Quanto paga cada município
Create bar charts

Mais Conflitos

É uma situação absurda, na visão do empresário Aristóteles Passos Costa Neto, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), que vai gerar mais um problema a ser administrado pela sociedade e com impactos no setor imobiliário. “Vai gerar ainda mais conflitos em cima de algo que nem deveria existir”. Ele acrescenta que no momento o governo deveria se preocupar em aquecer a atividade econômica para geração de mais empregos e receitas.

A vantagem, segundo o advogado Gilmar Custódio, diretor jurídico da Associação das Empresas de Mercado Imobiliário, é que o novo processo de demarcação será mais transparente. “No passado, houve aberrações, pessoas foram surpreendidas com demarcações aleatórias. Nem notificações receberam, apenas foram citadas em editais sem chance de se defender”.

O caminho para fugir das demarcações abusivas para esses proprietários foi a Justiça. “Tenho várias ações, algumas com sentenças positivas, anulando o cadastramento dos imóveis. Conseguimos provar que o dono do terreno nunca havia sido notificado pelo governo”, explica Custódio que também tem processos aos quais tenta provar que o governo federal demarcou terrenos que não eram de marinha ou já tinham sido passados da União para o Estado.

Ele acrescenta ainda que, ao definir os locais que pertencem à União, a SPU terá agora que fazer no mínimo três audiências públicas e ainda precisará usar plantas bases, da época, fornecidos pelas prefeituras para, identificar os terrenos de marinha.

O diretor de Economia e Estatística do Sinduscon, Eduardo Borges, também define a nova lei (13.139/2015) sobre as demarcações como um avanço na proteção dos bens imobiliários. “Em 1946, a União baixou um decreto dizendo que os terrenos de marinha pertencem ao governo federal. Quando ocorrerem as novas delimitações, quem tiver uma escritura anterior a essa data terá provas para entrar numa batalha judicial”.

 

vila velha

Taxas de marinha: 150 milhões

Nos últimos quatro anos, o Patrimônio da União arrecadou cerca de R$ 150 milhões no Estado com a cobrança das taxas de ocupação, foro e laudêmio. O total equivale à receita corrente, em 2014, de seis municípios capixabas: Divino de São Lourenço, Dores do Rio Preto, Apiacá, Alto Rio Novo, Bom Jesus do Norte e Ponto Belo.

O levantamento realizado por A GAZETA, com informações obtidas pela Lei de Acesso à Informação (LAI), revela que o Espírito Santo é o quinto no país com a maior arrecadação anual. Em 2014, foram cobrados quase R$ 43 milhões, o que o deixou atrás apenas do Rio de Janeiro, São Paulo Pernambuco e Santa Catarina. A cobrança nacional destas taxas totalizou, no ano passado, cerca de R$ 730 milhões. A menor contribuição veio de Roraima, com R$ 29 mil.

Dentre os municípios capixabas, Vitória foi a que mais contribuiu, com mais de R$ 122 milhões nos últimos quatro anos. O valor equivale a quase a metade dos recursos federais enviados à Capital no ano passado.

O maior volume resultou da cobrança do laudêmio – mais de R$ 71 milhões –, uma taxa cobrada quando ocorre a venda de um imóvel que está em área de marinha. Ela é considerada polêmica por incidir também sobre as benfeitorias, e não somente sobre o terreno.

Arrecadação com taxa de marinha no ES
Create line charts

Só este ano a Capital, que possui o maior número de imóveis em áreas de marinha (41.580), arrecadou com as três taxas quase R$ 22 milhões até julho. Recursos que foram enviados diretamente para o caixa do governo federal.

Logo em seguida vem Vila Velha, que possui 7% dos imóveis de marinha da Capital, e arrecadou quase
R$ 8 milhões. A cidade é seguida de perto por Guarapari, com R$ 7,7 milhões, e Aracruz, com R$ 7 milhões. O curioso é que o último município arrecada este total com um único imóvel cadastrado na Secretaria de Patrimônio da União (SPU-ES) e que abriga uma grande indústria.

A comissão mista do Congresso Nacional, que analisa a Medida Provisória 691 – a mesma que propõe a venda dos imóveis de marinha – quer garantir que 20% destes recursos arrecadados sejam repassados para os municípios. Hoje o total segue diretamente para o caixa do governo federal. Uma decisão que vai depender do que for aprovado pelo Congresso.

A proposta havia sido incluída em um artigo da Lei 13.139, aprovada no início deste ano, e que acabou sendo vetada pela presidente Dilma Roussef com o argumento de que a medida afetaria a arrecadação do país, num momento de crise financeira. O assunto está sendo negociado pelos parlamentares com a SPU nacional.

 

MATERIAL PUBLICADO ENTRE OS DIAS 14 E 17 DE SETEMBRO DE 2015